都心マンションは頭打ちか？

今回もマンションに関する記事です。

今まで都心の新築マンションはいわゆる局地バブルが、長らく続いてきたがそろそろ頭打ちになってきたみたいです。

坪単価４００万円以上の壁が大きいということです。

都心のマンション市場での局地バブルは、２０１４年の異次元金融緩和第２弾以降で、２０１５年、２０１６年は外国人による爆買いや相続税対策等により、都心のマンション価格は高騰しました。

人気エリアの港区、千代田区は、２０１３年に比べ１．５倍から２倍になっています。

この影響で世田谷区等の城南エリアでも価格上昇が見られ、約１．２倍から１．５倍となっています。

ただし、最近人気エリア以外で頭打ちの現象が出始めました。

文京区はほとんどが山手線内側で、文教地区で居住ニーズが高く比較的売れやすい地区です。

その文京区もバブルの影響で価格が上昇し、坪単価４００万円を超えています。

しかしその高価格のマンションは建物完成後も売れ残り、最終的に値引き販売で売ってしまう物件となっています。

反対に坪単価３００万円台の物件は、スムーズに完売に至っています。

次に城南エリアの世田谷区も、４００万円台以上の物件もあるが、軒並み販売不振となっています。

局地バブルが始まる前は、坪単価２００万円中心だったので高くなりすぎたと言えます。

そのような現況で、人気駅近辺の物件も坪単価３００万円台に抑えているケースも見られます。

また武蔵小杉でも、タワーマンションが林立し、坪単価３００万円台に抑えた物件はスムーズに完売しています。

逆に４００万円台の物件は竣工から何年も売れ残っている状態です。

さて今話題の勝どきエリアもタワーマンションが林立し、駅近の中古タワーマンションが７０００万円から８０００万円の物件は販売が活発に行われ、１億円を超えると動きがかなり悪いです。

以上の現象から坪単価４００万円ラインで頭打ちとなっています。

マンション価格にして約８０００万円までの物件は中古・新築ともに売買が成立しやすくなります。

その原因はパワーカップルと言われる世帯年収１４００万円以上の人が、年収の５倍の７０００万円台を買う傾向が強いということです。

ではどの地区のマンションを買えば良いのか。

それは山手線の内側北部で、坪単価４００万円前後のマンションが相対的にかなりお得だと言えます。

つまり文京区は港区等と比べ派手に値上がりしていなく、実需層の方が買いやすい市場となります。

他の注目エリアは、馬喰町付近で駅近で坪単価３００万円台と局地バブル以前からあまり変わっていません。

上記のことから、今後一部の人気エリアを除いて新築マンション価格の頭打ちが出初めて来るでしょう。

また東京オリンピック以降も注目が必要となります。

ではまた。